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中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員李恩平介紹，從中央政府角度看，弱化短期調控理念，強化瞭長效機制的建設，改變瞭2003年以來房地產領域幾乎每年一到兩項國發和國辦發文件的短期化調控傳統，同時在土地、金融等相關領域制度建設不斷跟進，如不動產登記、以房養老、建設用地規范、小產權房政策等。
去年3月，國辦17號文出臺，成為國傢房地產調控的轉折點。在這以後，調控的理念、方向、工具，均出現瞭一些大的變化。
張漢亞說，房地產調控是中央政府和地方政府的博弈，因為地方政府和房地產密切關聯，房地產是其經濟來源，是民生的重要方面。所以每次國傢調控造成房地產不景氣或者過不去的時候，地方政府都要出面去管。
房地產政策走向：各地一年來微調不斷
這意味著，南寧率先沖破瞭全國"一刀切"的限購政策，開始根據本區域的實際情況，順應房地產市場的發展需求。
"廣西南寧率先采取瞭一個不同的政策，這表明，住房的區域化特征已經開始政策化瞭。這是一件非常大的事情。"29日，中國社會科學院副院長李揚在《中國房地產發展報告》發佈會上說。
李恩平稱，房地產稅費改革可能在2014年有所推進，包括以普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅今年可能會在一些重點城市展開。他同時表示，特大城市特別是超大城市限購限貸政策必將延續，"這和前期不一樣，前期更多是從房地產調控的視角，現在更多是從超大城市的人口規模調控的視角來實施這個政策。"
中國社會科學院城市發展與環境研究所課題組當日發佈的最新研究結果預測，2014年房地產市場交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長，房價可能保持小幅增長，但城市之間、地區之間市場分化加劇。
"很多分析人士說，中國的房地產市場還有10年輝煌，甚至更長時間的輝煌，基本的論據就是，中國城鎮化還會有15年到20年，每年有1000多萬人要當城裡人，他們要住房。"李揚說，"那麼，萬一農民不願意當城裡人呢？不願意用交換土地權利的方式來成為城裡人，這樣一個假設就要重新審視。而這個情況其實已經發生瞭。"
第二是調控政策將進一步強化差異化和多元化。具體的調控措施將強化城市分類條件，根據各分類城市的標準實施差異化的調控政策，調控措施也將更多體現針對不同人群的多元化方向。
房地產政策地方"微調不斷"
"經過十餘年的發展，中國房地產市場到瞭一2胎房貸銀行年息缺錢急用哪裡借錢個新的時期。"李揚說，所謂"進入一個新的時期"，因為有三個因素發生瞭重大的變化：
李揚說，導致房地產市場會發生變化的第二個原因在於，住宅市場是個高度區域化的市場。決定住房價值的是位置，這決定瞭房地產市場在分化。
一個多月前，李揚曾到一些縣裡面調研，當地農民明確告訴他，"不想當市民。"
李揚說，首先是我國城鎮化戰略發生瞭重大調整。過去是城裡人出於自己的立場和眼光考慮、規劃城鎮化。十八屆三中全會要求從城鄉一體化的角度來觀察城鎮化。既要大力推進農村新型產業組織的發展，又要讓農民獲得土地的權利，包括土地承包權、農村建設用地權和宅基地權，並且讓農民獲得土地的權利可以流轉。這完整地構成瞭一個新型的城鄉一體化的土地市場。
房地產進入一個新時期
內容來自sina新聞
據本報記者瞭解，上述課題組已建議國傢"探索更具差別化的調控政策"，強化城鎮的分類性條件，針對不同城市調控方向的差別化，探索針對不同人群調控目標的多元化，加強調控措施的精準化。新竹尖石農地貸款
"具體房價漲幅取決於房地產調控政策和資本市場取向。"上述課題組表示，如果過量住房持有稅等持有環節調控政策能及時出臺，將對存量住房供應形成釋放效應，也對投資投機性需求形成擠壓效應，將能大大緩解房產特別是住房供需矛盾，房價漲幅將大大縮小。
但李恩平等人的研究發現，"地方政府微調不斷，調控方向也在不斷分化。"
房地產市場發生重大變化的第三個因素是技術性原因。李揚說，本屆政府宣佈2014年6月啟動全國房地產登記系統，之後，不僅房地產市場的情況會水落石出，政府也會進行精準的調控。
南寧市住房保障和房產管理局日前出臺購房新政，從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民傢庭，可參照南寧市戶籍居民傢庭政策在南寧市購房。
李揚認為，上述這些變化對房地產市場的走勢會產生非常大的影響，未來，有的地方房地產價格可能漲，有些地方可能跌。也不排除部分區域、部分金融機構問題會突出一些。但從目前的情況看，還在可控的范圍內。
首先各個地方對新"國五條"的跟進程度出現瞭明顯差異，真正出臺實施細則的隻有十多個城市。盡管北京、上海、鄭州等城市實施瞭相對緊縮的政策，但溫州等城市也出臺瞭一些需求刺激政策，調控方向分化很明顯。
李恩平對本報記者說，就房地產政策的方向，課題組做瞭兩點預期。第一是調控難度增大，國傢有可能實施雙向調控。調控政策取向可能以維持房地產市場穩定為目標，既要防止房價過快增長，也要防止房價震蕩下跌。
章軻
"迄今為止，我們的住房調控就是房價調控為主，是不是有點偏頗？"李揚說，對於房地產市場還是要有其他的調控手段，如住房政策的區域性問題，從中央到地方不宜都是同一個政策。
"房地產市場政策要保持定律，遵循規律，對現行的政策可以適當地預調和微調。"中國房地產協會副會長朱中一表示，近年來，房地產市場的差異性更加明顯，政府也在引導市場。供大於求明顯的城市，就要控制開發節奏和開發規模。像鄂爾多斯去年以來就確定3年內不建商品房。海南商品房的結構也開始調整，將來多建度假酒店。這都是地方政府主動調整的結果。
朱中一說，就中國房地產市場來說，目前是增速換擋期、結構調整期、政策完善期和品質提升期的"四期疊加"。他認為，在房地產明顯供大於求的城市，應取消或放寬限購政策。
對於房地產市場差異化管理的問題，國傢發改委投資研究所原所長、中國投資協會會長張漢亞也認為，"不要再出國傢統一政策瞭"，由各省市按照市場規則去管，有些則交給市場去管，國傢制定規劃。
調控政策"誰來主導"？
據《第一財經日報》記者瞭解，對於房地產調控政策究竟該由地方政府還是由中央政府來主導的問題，目前在學術界、各級政府之間爭論較大。
李恩平說，由地方主導的調控政策可能會出現問題，因為地方政府在房地產開發市場上有太多的利益結合，如果調控政策純粹由地方自己來制定，可能會加劇房地產市場的短期化的行為，導致城市化走向房地產化。
李恩平認為，"差異化的主導權還是中央政府來主導，給不同的城市設定不同的調控標準。"
但對於這一觀點，中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞表示不贊同。他說，房地產市場既然是個區域市場，誰對這個區域市場信息把握得更充分？是中央政府還是地方政府？這是不言而喻的。
朱中一對本報記者說，他原來在中國房地產協會時，建議中央保持房地產總量基本平衡，結構基本合理，房價基本穩定。主動權要交給地方，中央政府引導地方政府制定住房發展規劃，"現在地方政府盲目依賴於房地產的情況很厲害，為什麼之前供大於求那麼厲害呢？就是它的盲目性。"
針對近年來各地房地產市場差異性越來越大的新情況，朱中一認為，必須要分類調控，中央和地方要形成協調，單獨靠一頭都很難。"中央政府更原則性一點，地方政府要增加主動性。"
各地房地產政策微調不斷 專傢再提醒2008年
"如果政府還像以往那樣，熱衷於用行政之手去幹預市場，可能我們又會面臨2008年大幅救市帶來的一些問題。"國土資源部中國土地勘測規劃院地價研究所所長趙松認為。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-03/09422713939.shtml
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