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  養老地產於是趁勢興起。目前落地的養老地產中,多數采用居傢養老、社區養老、機構養老"三合一模式"。年底可實現入住的上海天地健康城就是其中的代表。"養老產業是一個低回報的產業,絕對不會像房地產業有那麼高的毛利率,10% 20%是比較正常的毛利率。"天地控股總裁張華綱說。

  在劉培森看來,養老地產開發有五大類別。第一類是與社區共同建設;第二類是與相關設施並設,比如醫療設施和教板橋房屋二胎育機構結合;第三類是和旅遊業結合;第四類和國際品牌結合,即引入外資或請國際知名養老品牌共同開發;第五類與服務結合,或者和保險業結合,共創一種特殊產品。

  養老地產項目拿地難是企業進軍養老地產面臨的首要問題。土地問題也是當前養老產業發展的瓶頸,主要體現在用地指標短缺、屬性不明確、配套優惠政策不完善等方面。

  外媒曾如此描述過中國的老齡化:中國正在以奔跑的速度迅速"變老"。

  實際上,目前無論哪一種開發類型都處於"看上去很美,落地很難"的窘境。除瞭錢難賺讓開發商難以押寶養老地產外,另一個阻礙來自於政策的模糊。

  按照中國投資者的心態,這種盈利水平的項目,導致開發商的參與度很低,"所以,養老地產表面上很火,但實際落地的非常少。"

  作為一名養老產業的參與者,張華綱對此表示贊同。"企業更需要尋求創新,雖然都在摸著石頭過河,但隨著更多企業參與,中國的養老產業會逐漸成熟。"



  作為比大陸提早十幾年進入老齡化社會的臺灣,在養老產業的創新上提供瞭諸多借鑒。

  一組統計數據足以說明這種速度。歐美發達國傢都經歷瞭人口老齡化過程。進入老齡化社會,法國用瞭115年,瑞士用瞭85年,英國用瞭80年,美國用瞭60年,而我國隻用瞭不到30年。速度何其驚人。

  創新思維打破僵局

  養老問題已經上升到國傢戰略層面。值得一提的是,隨著地方養老政策的逐漸出臺,政府在如何鼓勵支持社會資本進軍養老產業上,也在做一些探索。

  開發商對養老產業同樣表現出瞭空前的熱情。在由本報主辦的"2014中國地產設計創新論壇"上,養老被設定為年度話題。來自政府、房企、建築設計、保險等多個領域的領導和專傢暢談養老地產的現狀和未來,共同尋找破局之策。

  窘境中的養老地產

  目前,多數養老地產是通過招拍掛形式拿地。養老項目本身的建設成本遠遠高於普通住宅,普通住宅還可以全部銷售,養老地產一般需要配建醫院等其它配套設施。同樣的拿地成本,盈利壓力可想而知。對於租售結合的養老地產,開發商一直倡議采取土地劃撥方式與招拍掛結合:銷售部分采取招拍掛,租賃部分由政府劃撥。

  來自臺灣的著名建築師劉培森對養老產業有著清晰的認識。自1991年籌劃建造臺灣長庚養生文化村起,直到現在他仍在參與建設養老社區工作。

當地產遇到養老窘境中的養老地產

  2013年,北京市就頒佈瞭《關於加快本市養老機構建設實施辦法的通知》,要求政府投資建設的養老機構、社會資本投資建設的非營利性養老機構,采取劃撥方式供地。這意味著,上述兩類養老機構無需繳納土地出讓金,這就大大降低瞭社會資本的開發成本。

  比如,臺灣尤其鼓勵社會資本做養老社區,倡導企業開發終生住宅。終身住宅有四大重要要素,醫療資源、養生保健、康樂活動、生態景觀。事實上,長庚養生文化村就是終生住宅的典型。"終生住宅需要考慮三個層面,即心理、生理和社會層面。"劉培森說,終生住宅探討的是怎麼打造適合中國傳統老人的生活習性,量身訂作個性化的住宅。

  "養老地產重要的不是設計。設計一個硬體讓老人住進來,這個觀念絕對是錯誤的。"劉培森認為,養老地產應該是先想到軟體,硬體是為軟體服務的。他直言,目前大陸很多開發企業在做養老地產時在經營模式上還需要探索到底如何經營養老社區。

  這也反映出瞭一個問題,專業養老管理團隊的缺失。"老人社區管理這塊,預計在"十二五"期間至少需要500萬同業人員。"張華綱表示,在這種形勢下,如何培養本土化的養老運營管理隊伍是行業非常關註的問題。

  "目前我國的養老缺口很大,需要做的是,放下牢騷,找尋突破之策。"原國傢統計局總經濟師姚景遠向記者舉瞭個簡單的例子。他發現日本很多老人傢裡都有一個很小的設備放在冰箱上,起什麼作用呢?傢裡面老人開關冰箱,通過這個設備就可以反映到子女的手機上,子女通過查看老人開關冰箱的頻率,以此判斷他們的健康狀況。"冰箱頻繁開關,就代表著老人今天胃口不錯,冰箱沒動就趕緊往傢裡面打個電話。"

  8月18日,北京市民政局會同市發改委等9個委辦局聯合出臺《關於進一步推進本市養老機構和養老照料中心建設工作的通知》 下稱《通知》 。《通知》要求,各養老機構要充分利用周邊的醫院資源,通過開展多種形式的醫療合作,實現養老機構的醫療保障功能。

  這是一周之內,繼南京、深圳之後,又一城市出臺養老新規。中國養老產業的關註度之高由此可鑒。

  從目前來看,面對迅速變老的事實,無論何種養老方式,都明顯準備不足。居傢養老面臨現代社會的挑戰,隨著生活節奏的加快、工作負擔的加重,傢庭養老的人力成本劇增;社區養老又往往局限於現有養老設施的缺乏,以及社區服務的不專業,難以滿足老年人日常保健的需求。而目前的機構養老,較為普遍的多為托老所、老年公寓、臨終關懷醫院等。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-23/22274396926.shtml

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潘晉卉

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