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平臺整合背後的龍湖野心

  根據金蘋果計劃模式,龍湖正在研究"一房在手、全國度假"的度假物業置換和租賃系統。與散售型商業物業一樣,龍湖在各個城市設立的"租售中心",也將在度假地產項目的金蘋果平臺中,扮演重要作用。業主可以通過參與物業置換和租賃計劃,來預訂"山·海·湖"系列度假項目的任意一處房源,而在每個度假項目中,龍湖均提供五星級酒店式的物管服務。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/16322512105.shtml

  龍湖地產內部人士表示,隨著金蘋果計劃在商業地產項目中取得初步成果,下一步,金蘋果計劃將實踐到公司的"山·海·湖"度假地產系列產品當中。

  2012年前10月,龍湖地產實現合同銷售額319.4億元,其中天街系商業綜合體項目貢獻瞭約130億元的金額,占總銷售的比重達到40%,已經成為集團銷售額的核心貢獻者之一。龍湖天街系商業綜合體項目,一般包括住宅、持有型商業、銷售型商業等物業類型,其中銷售型商業產品,是其中的重要組成部分。

  金蘋果計劃,這一模式如果發展成熟並形成一套固定的機制,不僅能為業主帶來實在的益處,也將為龍湖地產接下來同類物業的銷售、新業主利益的維護保駕護航。

  整合大平臺

  時代匯項目,目前有超過1000組商傢與項目進行瞭接洽,其中明確瞭意向的商傢近300組,進入談價階段的近100組,其中雷實鹵雞、地暖賣場、蟲草店、卡巴娜攝影、飾品店、素菜館、火鍋餐飲等近10戶商傢已經開業。

  金蘋果計劃,最直接的作用,就是對購買龍湖散售商業地產的業主,提供專業的定位、招商、經營等服務,使得此類商業物業,雖然產權在眾多小業主手中,但是後期規劃、運營卻能統一進行,並且能夠享受龍湖的商業資源、專業團隊服務。

  今年3月,龍湖成立的金蘋果計劃工作小組,擁有近100名成員,來自龍湖的商業公司、物業公司租售中心和地產公司。這個專業團隊在半年多的時間裡,到14個城市,與數千個商傢進行瞭會面和洽談,積累瞭近1000個意向商傢,這些商傢類型涉及大型超市、銀行、醫療機構、品牌酒樓、特色餐飲等行業。

  不過,龍湖的視野,並不僅僅於此。

  龍湖金蘋果計劃,符合這一探索方向。未來這一領域的潛在價值有多大,現在還難以得知。對於龍湖地產來說,現在還屬於投入期,並且需要相當長的持續時間。以業主利益為導向的雙贏戰略,龍湖顯然還有更長的路要走。

  金蘋果計劃在商用物業後期招商、運營方面的作用,一個最突出的案例,就是重慶的時代天街項目。該項目去年底交付的寫字樓約為4.8萬平方米,其中有1.2萬平方米的面積已經正式投入使用,在這其中,通過金蘋果計劃租出去的面積約8000平方米,占已出租面積的67%。

  這一步已經邁出,龍湖顯然並不想止步於此。

  此外,龍湖的業主,也在這個過程中學習到瞭商業地產的規律和運營知識。在半年時間裡,金蘋果計劃為龍湖商鋪業主組織瞭多場推介會,讓商傢瞭解龍湖商業的規劃和前景,也對業主進行招商和業態規劃的輔導,讓業主瞭解商業發展的規律、合理的租金預期,以促成業主租金預期與商戶預期一致而實現成交。

內容來自sina新聞

  不過,金蘋果模式透露出的,是龍湖以業主利益為重、並以此達到雙贏目的的長期發展模式的考量。

  這個長期目標,確立瞭商業地產尤其是持有型商業地產在公司的定位,但不可忽視的是,在2011年以後嚴厲的宏觀調控中,銷售型商業地產,為龍湖贏得瞭重要的市場份額。

  時至近日,該平臺已經進入瞭初步、有效地運行中。不過,龍湖對其整體資源進行整合的規劃,才剛剛開始。

  對於一傢年銷售額超過400億元的地產企業來說,龍湖金蘋果計劃目前所取得的成果,還遠不足稱道。而且,商業地產培養周期長,尤其是散售型商業,要取得優異的經營成果,往往需要更多的誠意和付出。

  金蘋果計劃,顯然是一個站在業主、商戶利益立場上的平臺,但對於龍湖地產,如果進展順利,這顯然能實現雙贏的效果。金蘋果計劃,在盡力維護商鋪後期運營的同時,也增強瞭投資人、商戶對龍湖散售商業的信心,這也反過來直接促進瞭龍湖散售商業物業的銷售,今年前10個月,龍湖商業物業銷售額超過80億元。

  商業地產在龍湖地產的整體佈局中,已經占據舉足輕重的位置。

  2012年,龍湖持有商業地產的租金收入已經達到5.1億元。而龍湖地產高管曾對外明確表示,公司計劃用10-15年的時間使租金收入的利潤占比,從5%提高到20%以上。

  提出一個設想容易,但是要真的達到效果,卻並不是一件容易的事。龍湖從年初推出這一平臺,到現在已經過去半年多的時間,事實證明,這一平臺計劃,已經達到一定的實際效果。

  一線地產企業的規模,正在獲得前所未有的增長,其已有業主的規模,也正在成為一個數量龐大的相關利益群體。這給地產企業所帶來的責任和機遇,也成為一個不可回避的問題。

  而到瞭今年,前10月,龍湖地產純銷售型商業物業的銷售額就達到瞭80億元,占前10月合同銷售額402億元的約20%。

  大量商鋪的散售,雖然能帶來業績的增長,但後期的運營情況如何,對於業主和龍湖地產本身而言,都充滿挑戰和機遇。如果經營的好,業主能獲得較好的租金回報,還能享受物業增值帶來的收益,龍湖自持商業的運營也能從中獲益;反之,則一損俱損。

  從物業服務,到項目售後再服務的租售中心,到資產管理,龍湖對平臺資源的整合,一直沒有停止,今年初,龍湖推出首個跨越商業、地產、物業的被稱為"金蘋果"計劃的全新平臺,該平臺的功能包括為龍湖的銷售型商業物業業主提供後期的招商、租售等生活服務、資產管理服務。

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  商業地產散售後,由於缺乏統一的定位、招商、運營,會導致後期經營不善,業主、商戶的利益受損。多年來,這一點已經得到市場的證明,不少開發商也深受其苦,包括SOHO中國、首創置業等知名開發商。

  度假地產項目的業主,除部分是為瞭滿足自身的度假需求外,也有部分是投資型業主。龍湖地產為業主提供售後服務的金蘋果計劃,自然也可以移植到"山·海·湖"當中。

  "山·海·湖",是龍湖2011年開始打造的旅遊度假地產系列產品,目前有成都小院青城、煙臺葡醍海灣、玉溪仙湖錦繡等項目。

  龍湖的努力,使得業主在其中直接受益,包括縮短商鋪的空置期、縮短商業地產的養商期等,而這也需要龍湖在資金、人力等方面的投入。例如,上述後期招商情況突出的重慶仟百匯和時代匯項目,就是龍湖出資與全球知名商業地產服務商世邦魏理仕合作,專門對這兩個項目進行瞭商業定位規劃。

  根據初步的計劃,"金蘋果計劃"將首先在位於成都都江堰青城山腳下的龍湖小院青城項目中推出。

  龍湖地產為客戶提供的類似資產管理的服務模式,將為其接下來度假地產產品的開發、運營,打開一種新的可能性。

  往度假地產領域的延伸,是金蘋果計劃接下來新的可能性。不過,金蘋果模式,其中的核心價值,在於對龐大的業主價值的挖掘。

  房地產開發市場不可能永遠高速增長,對存量業主價值的挖掘,有可能成為未來持續的利潤增長點,不少開發商已經摸索出一些模式。例如萬科,包括提供房屋租售中介服務的租售中心,第五食堂,提供商品訂購、業務代辦等服務的幸福驛站,以及未來有可能實現的社區金融服務。花樣年旗下的物業公司彩生活服務集團,也摸索出一套獨特的社區經營模式。包括通過對社區的智能化改造、綠化、外觀更新等方式,來實現房屋的保值增值;對管理房源進行統一承租、裝修、包裝、分租等增值服務。。

  重慶龍湖仟百匯和時代匯兩個項目,也是在金蘋果計劃中受益的典型代表。仟百匯項目將在今年底交付,目前已經有3傢大型品牌超市有入駐意向,近期將選其中一傢簽約,阿興傢快餐、百匯便利店、寶仁堂、NANA、優客便利店、萬和藥房、愛沙貝爾等超200組商傢,也已表達瞭入住意向,其中有商傢已經就租金、樓層、經營保障等深度細節進行瞭多輪談判。
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