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聶梅生房地產下行趨勢 以房價為目標調控無效
12月19日，中國寫字樓綜合體發展論壇第十屆年會在京舉行。聶梅生作為全聯房地產商會創會會長，其之前就在21世紀商業地產論壇年會上認為，房價隻漲不降是一個悖論。今日，她出席年會活動現場再次指出，房地產下行趨勢已經形成，以房價為調控目標的調控是失效的，建議市場歸市場，通過市場進行定價。
"房價同比在下降"
在房價漲幅方面，聶梅生指出，今年房地產的各項指標均處於高位，而且差不多是歷史最高。但是，其下行趨勢已經形成，並且該趨勢還將持續。從全國的房價分析，今年年初的時候，全國包括商業地產的房價在內，一二三四線的漲幅大概是18.8%；到11月份之時，最新的數據顯示房價漲幅隻有8.1%，預計12月的漲幅還會下降，有可能低於8%。由此可見，房價同比在下降，但是還存在漲幅。
針對高房價背後的原因，聶梅生分析認為，有兩點原因造成瞭我國的高房價。其一是低利率，利息漲得非常慢，房價漲得非常快，所以導致大傢不存錢，而選擇去買房子。另外，是鈔票發行速度。如果一邊是低利率，一邊是發行鈔票，湊在一起肯定造成高房價。鈔票發行速度和漲房價是成正比的關系，2007、2008年鈔票發行比較平緩的時候，房價也很平緩。但是，在啟動救市模式後，猛發鈔票，房價就猛漲。雖然這並不是唯一的因素，但一定是重要的因素。
"以房價為調控目標是失效的"
在調控手段方面，聶梅生強調以房價為調控目標的調控應該是失效的，事實上，如果該調控方式有效，房價就不會到2013年這麼高。所以以房價為目標的調控手段值得反思，事實證明效果不大，甚至於無效。
在高房價"橫行"的市場如何進行調控？對此，聶梅生指出應該市場歸市場，雖然我們沒有經驗，但是我們可以借鑒美國市場歸市場的經驗。其中最重要的一點是遵循房地產發展周期，房地產周期是美國業內的必修課，其非常敬畏市場規律。
此外，聶梅生還指出，實際上，十八屆三中全會以後應該是市場的事，房地產行業應該通過市場來配置資源以及定價，體現政府歸政府，市場歸市場。其實三件事情需要解決，一是資源能不能市場化，二是價格形成機制能不能市場化，第三是分配需求能不能市場化。這涉及到土地金融、房價租金、稅制分配等問題，如果這些問題要解決，必須通過改革、以及三中全會。同地同價這件事非常難，但是必須要解決以及執行。
"面粉比面包貴的多"民間二胎 民間二胎金主風險利率多少免費諮詢試算
房企資金運轉方面，聶梅生指出開發商不差錢，資金很充裕。這反應在土地市場，11月份上升到9.9%，相比10月份呈現負3.6%上升幅度明顯。在這一過程中，不乏有地王出現。但是這也意味著明年"面粉"已經到這個價格瞭。土地出讓金是一時半會去不掉的，還得持續相當長一段時間，盡管我們說要改革，當然這就要容忍地價領跑房價，越跑越快，面粉比面包貴的多。
以泰禾集團為例，其在土地市場的瘋狂直接反應瞭土地市場現狀，2013年，融創於泰禾業績狂飆、天價拿地。根據泰禾集團公告統計，其於今年已經接連斬獲11幅地塊，拿地支出近160億元，這些地塊中大多都是高溢價、高樓面價、高總價的"三高"地塊。例如，4月11日，泰禾集團以19.3億元競得北京通州[最新消息價格戶型點評]臺湖鎮地塊，溢價率高達112%，樓面價達1.18萬/平方米；相隔一個多月的時間，泰禾集團又以11.25億元奪得的臺湖鎮另一宗地塊，成交樓面價高達1.9萬元/平方米，刷新瞭北京通州新地王，而東亞印象臺湖是臺湖區域唯一的在售項目，均價僅1.5萬元/平米左右，明顯"面粉貴於面包"。
未來房地產如何進行市場化改革？聶梅生總結道，房地產市場化改革是一個系統工程，涉及到二元化的經濟，政府和市場的分工，金融和土地資源的配置，財政和稅收制度的改革和立法等，最終這些改革成果才能體現到合理房價上來，這才是百姓最最關心的改革目標。中國的市場化改革和房地產改革是漸進的過程，依然任重而道遠。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-20/08402545949.shtml
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